- отсутствие возможности выйти из проекта.
Отсутствие возможности продать этот таунхаус в течение 10 лет.
Я всё правильно понял? Из-за того, что этот человек, который собрал Вас, является профессиональным девелопером и уже засветился в налоговой, он хочет подписать Вас на 10 лет без возможности продажи?? Типа, Вы и так дёшево построили - живите сами или сдавайте в аренду и не дёргайтесь? И всё это ради того, чтобы из-за него не влететь всем трастом на налоги? Я ничего не перепутал?
Его я понять могу. Он чертовски боится попасть на налоги по этому, и по всем предыдущим своим проектам, но постойте!.. При чём здесь ты?!
Твоя цель заработать на этом, или я чего-то не знаю, Володь?
Ввязываться в проект на такой период времени - чертовский риск.
Его абсолютную уверенность, что в НЗ не случится кризиса на рынке недвижимости как в США в 2008 году - я не разделяю. И сейчас я знаю уже точно, что в мире есть места, где рост цен на недвижимость в разы выше, чем в НЗ. Заморозить деньги и повязать себя по рукам и ногам? Сомнительный выбор...

- цены рынка Окленда перестали расти.
Тут не нужно гадать даже. Просто смотрим на цифры и динамику с графиками на следующем слайде. В такой ситуации инвесторы перестают покупать жильё для последующей сдачи в аренду и перепродажи. Рынок Окленда "перегрет". Сейчас самое время продавать дома, которые уже были куплены или построены лет 5 назад.

- возможность падения цен на недвижимость в Окленде в будущем.
Если смотреть на статистику - они уже падают... Не случайно те ребята закладывают этот риск. Они почему-то решили, что рынок максимум может упасть на 15%. А что, если больше? Что, если этот пузырь в ближайшие годы лопнет? Такое падение рынок может отыгрывать обратно несколько лет... Зачем так рисковать?

- большие суммы для входа в проект.
Придётся занимать $100к под 10%? Это уменьшит прибыль и добавит рисков, так как рисковать придётся уже и заёмными средствами. Опять же, 10% - это тоже много, так как ипотечный кредит обошёлся бы в 2,5 раза дешевле. Время в этом случае будет играть портив тебя.

- неясная выгода.
Так как в планах нет продажи объекта сразу после окончания строительства и фиксирования прибыли тоже не будет, то говорить о потенциальной рентабельности тоже преждевременно. Если рынок просядет через год-два, то на итоговом % это скажется очень сильно. Я уж молчу, что будет потеряно море времени.

- необходимость вести дела и договариваться с 9-ю (!!!) участниками.
Решения будут приниматься, судя по всему, голосованием, а после вступления в кооператив всё будет супер зарегулировано жёстким НЗ законодательством. Они не случайно упоминали, что если у участника кооператива что-то пойдёт не так, то его просто выкинут.

- увеличение стоимости доли после окончания строительства.
Да, это освободит процентов 20% от депозита в банке, но даст ли это возможность для реализации следующего проекта?
Таунхаус всё равно будет в залоге, и пока он у банка - это не актив вовсе.
Да, арендные платежи перекроют проценты по кредиту, но по этой логике - сам то ты где будешь жить? Тоже арендовать? Все 10 лет?
Не лучше ли сделать быстрый проект, получить прибыль и приступить к следующему, более выгодному тебе, а не тому девелоперу, который хочет продать свой старый дом, въехать в новый и реально жить там всё это время, собирая с Вас проценты?

- твой налог на доходы физического лица.
Да, они рассказали, что им получится уйти от НДС и теперь понятно как он хочет траст (как бизнес) освободить от налога на прибыль, НО каким образом удастся тебе уйти от налога на прибыль, если ты всё-таки решишься продать этот таунхаус раньше - непонятно!
Под лазейку "Residential Exclusion" ты не подпадёшь, так как это чистой воды бизнес проект (Trading Trust). У тебя и так высокий доход за год и процент налога светит 33%!.. Так как все твои вложения и расходы будут видны для налоговой как на ладони, то и твоя прибыль до уплаты налога - тоже будет им очевидна. В итоге, треть прибыли (если она будет, после того как участники траста выкупят твою долю) придётся отдать, что, согласись, просто ужас ужас.

- срок строительства 18 мес? Мы успеем с тобой 2 дома построить за это время.
У них нет ещё ни проекта, ни тем более разрешения на строительство? Только concept plan?
В таунхаусе не будет ни мебели, ни бытовой техники? За чей счёт это будет?
Да, у них будет вид из окон не на соседский забор, но и не на океан, как в нашем проекте.

- они много внимания уделяют наличию парковочного места и гаража.
В нашем проекте есть и отдельно стоящий гараж 23м2, и отдельно стоящий дом 115м2 и парковочные места есть как на участке, так и на улице. Опять же это не таунхаус с соседями и "body corporate", а полноценный дом на земле, площадью 1013м2

- они тоже хотят строить на сваях, как и в нашем проекте! Тем самым избегая необходимости мощных бетонных фундаментов, дорогих земляных работ и сюрпризов с качеством почвы. Мы тоже уже сделали геотехнические изыскания и они подтвердили, что никаких сюрпризов не будет. В нашем проекте вообще не будет земляных работ по дому. Точечное бурение отверстий под сваи. Никаких стенок, удерживающих почву, водоотведения и т.п.

- они хотят как можно быстрее завести под крышу и не зависеть от погоды, тем самым сократив время строительства.
Удивительно, но в нашем проекте то же самое!) Установив сваи и положив на них уже заранее нарезанный на заводе ("pre-cut") пол и стены, мы быстро закроем кровлю и спокойно уйдём во внутреннюю отделку. На строительство дома ЦЕЛИКОМ уйдёт максимум 3 месяца (по оценкам моего ментора-строителя LBP, который будет у нас курировать стройку).

- они говорят, что получить разрешение на строительство на один таунхаус дешевле, чем на 9 домов и стоит $25к, что не нужно 9 project managers и т.д.
Это очевидно. Для нашего проекта разрешения на строительство УЖЕ получены (кстати, всего за $6к), а роль project manager буду выполнять я сам, лично работая на стройке. Таким образом, наша эффективность будет выше, чем у них. Кстати, про возможность привезти дешёвую рабочую силу, мебель и внутреннюю отделку из-за границы они даже не думают.

- они говорят, что будут точно знать сколько материалов и на какую сумму покупать для стройки, так как у них есть какая-то особая программа для расчёта.
Это не так. На основании проекта, расчёт и сметы делает поставщик материалов. И это абсолютно обычный процесс, стоит $500. Таким образом у нас и появилась смета на материалы и счета от магазина Carters, на оплату которых и нужны инвестиции.